Stratos Art Project – sztuka przyciąga(nia) najemców

W jaki sposób wyróżnić biurowiec na tle dziesiątek innych, równie nowoczesnych i świetnie zlokalizowanych budynków? Jak wykreować unikalną tożsamości budynku, która rezonuje z wartościami i misją najemców? Stratos Office Center stawia na emocje i doświadczenia artystyczne. Poprzez działalność galerii sztuki Stratos Art Projecet udowadnia, że nawet przestrzeń biurowa może inspirować, angażować i tworzyć wartościową społeczność.

Tło rynkowe

Postpandemiczna rzeczywistość jest wyzwaniem zarówno dla właścicieli, jak i zarządców powierzchni biurowych. W dobie silnej konkurencji na rynku biurowym i niełatwej sytuacji ekonomicznej, konkurowanie wyłącznie ceną czy oferowaniem zwolnień z czynszu przestało być wystarczające i nie mogło trwać w nieskończoność. Na znaczeniu jeszcze bardziej zyskało budowanie pozytywnych relacji z najemcami i wzmacniania ich lojalności, tak, aby chcieli oni pozostawać w budynkach jak najdłużej.

Rozwiązaniem stały się działania z zakresu community relations, czyli budowanie społeczności i  poczucia wspólnoty wokół danego obiektu. W tym celu niezbędne jest wykreowanie unikalnej tożsamości budynku, która rezonuje z wartościami i misją najemców. Nie chodzi tylko o fizyczne udogodnienia, ale o wartość dodaną w postaci doświadczeń oraz „opowieści”, które angażują i inspirują.

Stratos Office Center

…to kameralny budynek biurowy klasy A zlokalizowany w samym sercu warszawskiego Centralnego Obszaru Biznesowego. Obiekt oferuje 10,391 m² nowoczesnej przestrzeni biurowej, 580 m2 powierzchni handlowej. Od 2020 do 2021 roku, ponad dwudziestoletni wówczas, obiekt przeszedł modernizację. Zyskał nową jakość i elegancki, butikowy charakter.  Nowe wnętrza zostały zaprojektowane i zrealizowane w stylu i standardzie przestrzeni hotelowych, łącząc styl i elegancję z funkcjonalnością.

Mimo że Stratos Office Center posiadał wszystkie atuty, które powinny przyciągnąć najemców, takie jak doskonała lokalizacja, nowoczesne, świeżo wyremontowane wnętrza i liczne udogodnienia dla najemców, zarządca obiektu, TFG Asset Management, dostrzegł, że brakującym elementem sukcesu w wymagających warunkach rynkowych jest odpowiednia strategia wizerunkowo-komunikacyjna. Aby w pełni wykorzystać potencjał obiektu, pod koniec 2022 roku zdecydowano się na nawiązanie współpracy z naszą agencją.

W styczniu 2023 roku, w momencie rozpoczęcia wspólnych działań, współczynnik niewynajętej powierzchni w budynku wyniósł 34,3%.

Założenia strategiczne

Założeniem wspólnych działań Zarządcy oraz Triple PR było stworzenie strategii działań PR / Community Relations, która:

• będzie spójna z unikatowym charakterem obiektu, jego lokalizacją i otoczeniem.
• będzie wykorzystywała i podkreślała najważniejsze atuty budynku Stratos Ofiice Center: połączenie doskonałej lokalizacji w samym centrum stolicy z kameralnym, butikowym charakterem obiektu.
• będzie uwzględniała elementy ESG, w szczególności w zakresie Social Responsibility (co znalazło odzwierciedlenie w otwarciu przestrzeni biurowej na inicjatywy skierowane nie tylko do najemców, ale także do mieszkańców Warszawy).
• uwzględni działania o charakterze kulturotwórczym – tego rodzaju podejście wzmacnia pozytywny wizerunek obiektu oraz jego rolę w życiu miejskim.

Cele

• Celem wizerunkowym działań komunikacyjnych było zbudowanie silnej i rozpoznawalnej marki Stratos Office Center, która nie tylko wyróżni się na tle konkurencji, ale także będzie harmonizować z wartościami i potrzebami obecnych oraz przyszłych najemców, wzmacniając ich lojalność i długotrwałe zaangażowanie.
• Celem biznesowym było wsparcie leasingu i zmniejszenie współczynnika powierzchni niewynajętej w obiekcie.

Grupy docelowe

• aktualni oraz potencjalni najemcy
• agenci na rynku nieruchomości komercyjnych, pośrednicy między firmą, a klientami końcowymi
• lokalna społeczność (rozumiana szeroko – jako mieszkańcy Warszawy, ze szczególnym uwzględnieniem osób zainteresowanych kulturą i sztuką)

Stratos Art Project

W drugiej połowie 2023 roku wystartował Stratos Art. Project. To inicjatywa zarządcy obiektu, w ramach której lobby i powierzchnie wspólne biurowca zaczęły pełnić funkcję otwartej galerii sztuki. W butikowych, eleganckich przestrzeniach Stratos Office Center regularnie organizowane są czasowe wystawy (a także towarzyszące im wydarzenia kulturalne – wernisaże oraz finisaże), prezentujące dzieła i instalacje szanowanych artystów oraz obiecujących nowych twórców.

Celem inicjatywy jest wzbogacenie codziennego życia użytkowników i gości budynku poprzez kontakt ze sztuką, stymulowanie kreatywności oraz oferowanie odskoczni od zawodowej rutyny. Ponadto galeria Stratos Art. Project otwarta jest dla każdej osoby zainteresowanej sztuką współczesną, wzbogacając tym samym ofertę kulturalną stolicy.

Stratos Art Project pełni także istotną funkcję kulturotwórczą, wspierając rozwój i promocję sztuki współczesnej oraz młodych artystów. Dzięki regularnym wystawom twórcy mają szansę zaprezentować swoje prace szerokiej publiczności, co nie tylko zwiększa ich rozpoznawalność, ale również realnie wpływa na kariery zawodowe. Niektóre z prezentowanych dzieł znalazły nowych właścicieli właśnie dzięki ekspozycji w galerii Stratos Art Project, co świadczy o skuteczności tej inicjatywy w promowaniu talentów.

Działania w ramach Stratos Art Project wpisują się także w szerszy kontekst realizacji założeń ESG, szczególnie komponentu „Social”, poprzez otwarcie przestrzeni obiektu dla lokalnej i warszawskiej społeczności oraz wspieranie młodych artystów.

Do tej pory galeria Stratos Art. Project gościła dwie wystawy tworców zrzeszonych w Stowarzyszeniu Artystów Ceramików KERAMOS, a także wystawę rzeźb Marioli Wawrzusiak, artystki znanej z tworzenia techniką spawania. We wrześniu we wnętrzach obiektu  zagościło malarstwo Patrycji Piętki. Obecnie w ramach Stratos Art Project podziwiać można ekspozycję rzeźb i malarstwa artystów sztuk wizualnych Piotra Butkiewicza oraz Wojciecha Kielara, a także projekt Piotra Głowackiego „Lucy i Astronauta”, który łączy rzeźbę wspinaczkową z głęboką, symboliczną narracją. Wystawę otworzył wernisaż z wyjątkowym performancem, podczas którego Piotr Głowacki wcielił się w postać Lucy, przybliżając historię powstawania instalacji. Kalendarz na kolejne miesiące jest już zapełniony.

Działania skierowane do agentów nieruchomości

W maju 2024 przedstawiliśmy Stratos Art Project agentom nieruchomości i partnerom biznesowym. W lobby Stratos Office Center odbyło się wyjątkowe spotkanie utrzymane w artystycznym klimacie. Wnętrza galerii zmieniły się w pracownię malarską, gdzie w otoczeniu dzieł sztuki – rzeźb Marioli Wawrzusiak – zaproszeni goście mieli okazję wziąć udział we wspólnym malowaniu przy winie. Za selekcję trunków, poczęstunek i uroczyste „sabrage” odpowiadała winiarnia „Republika Wina” – jeden z najemców budynku. Pełen kreatywności i inspiracji wieczór zgromadził kilkudziesięciu ekspertów z sektora nieruchomości komercyjnych i stworzył doskonałe okoliczności do branżowej integracji.

Rezultaty działań

Dzięki zintegrowanym działaniom zarządczym, leasingowym oraz komunikacyjnym i PR, które zrealizowano od stycznia 2023 r. do połowy roku 2024, Stratos Office Center znacząco poprawił swoją pozycję na warszawskim rynku biurowym.

• Współczynnik powierzchni niewynajętej w obiekcie spadł z 34,3% do 9,3%, co stanowi redukcję o 25 punktów procentowych.
• Ten znaczący spadek jest wynikiem podpisania 10 umów najmu na łączną powierzchnię 5560,84 m².
• W okresie tym Stratos Office Center przyciągnął 7 nowych najemców, co potwierdza skuteczność przyjętej strategii.
• Dodatkowo, trzech dotychczasowych najemców zdecydowało się na przedłużenie swoich umów, z czego dwóch zwiększyło wynajmowaną przestrzeń.
• Wszystkie nowe umowy zostały zawarte na długoterminowy okres – 60 oraz 84 miesiące (odpowiednio 5 i 7 lat), co świadczy o wysokim zaufaniu do obiektu oraz stabilności relacji z najemcami.

Jednym z kluczowych elementów sukcesu było sprawne i skuteczne współdziałanie pomiędzy wszystkimi zaangażowanymi stronami: zarządca obiektu, TFG Asset Management, odegrał centralną rolę, ściśle współpracując z agencją PR Triple PR, która odpowiadała za działania wizerunkowe i organizację eventów. Jednocześnie agencja Savills, odpowiedzialna za komercjalizację obiektu, efektywnie prowadziła proces pozyskiwania nowych najemców oraz renegocjacji istniejących umów. Skuteczna komunikacja oraz jasny podział ról i odpowiedzialności pozwoliły na szybką reakcję na zmieniające się warunki rynkowe oraz na efektywne wdrażanie stosownych działań.